Landessanierungsprogramm
Ortsmitte II
Die Gemeinde Nellingen wurde zum 01.01.2020 vom Land Baden-Württemberg mit dem Gebiet „Ortsmitte II“ in das „Landessanierungsprogramm“ (LSP) der Städtebauförderung aufgenommen. Der Antrag zur Aufnahme in das städtebauliche Förderprogramm wurde von der Gemeinde Nellingen im Oktober 2019 gestellt. In Zusammenarbeit mit der LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH (KE) wurden die nötigen Vorarbeiten zur Antragsstellung durchgeführt und die aufwändigen Erhebungen mit der Aufnahme in die Städtebauförderung belohnt. Die notwendigen Vorarbeiten bestanden aus der Erarbeitung eines Gesamtörtlichen Entwicklungskonzepts (GEK) sowie eines Integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzepts (ISEK).
Gesamtörtliches Entwicklungskonzept:
Im Rahmen des Gesamtörtlichen Entwicklungskonzepts wurde die Gesamtgemeinde Nellingen in Themen wie Bevölkerungsstruktur- und Entwicklung (Geburten und Sterbefälle, Wanderungen etc.), Wohnungsbestand und –bedarf, bestehende Flächenpotentiale für Wohnraumschaffung und Gewerbe, Wirtschaft und Beschäftigung und weiteren Erhebungen fundiert betrachtet und aufgenommen. Zudem wurde am 22.04.2018 eine Bürgerwerkstatt durchgeführt, bei der interessierte Bürgerinnen und Bürger ihre Perspektiven, Einblicke und Vorschläge in die Planungsprozesse einbringen konnten. Das Gesamtörtliche Entwicklungskonzept ist für die erfolgreiche nachhaltige Gemeindeentwicklung von Nellingen als zentraler Ausgangspunkt sehr wichtig.
Insbesondere der Innenentwicklung zur Stärkung der Ortsmitte durch die Nutzung von Leerständen, die Schließung innerörtlicher Baulücken und die Anpassung der Wohnformen und des öffentlichen Raums an die demografische Entwicklung spielen eine gewichtige Rolle in der Weiterentwicklung Nellingens als attraktiver Wohnstandort für seine Bürgerinnen und Bürger.
Integriertes Städtebauliches Entwicklungskonzept:
Aus dem Gesamtörtlichen Entwicklungskonzept wurde im Anschluss ein sogenanntes gebietsbezogenes Integriertes Städtebauliches Entwicklungskonzept (ISEK) abgeleitet. Hierzu wurde vom Gemeinderat das künftig geplante Erneuerungsgebiet festgelegt und nochmals im Detail durch Bestandsaufnahmen zu Nutzungsstruktur, Gebäudezustand, Gebäudenutzung sowie Verkehrs- und Freiflächen untersucht. Städtebauliche Missstände und Mängel konnten gebietsbezogen aufgezeigt werden. Im Anschluss wurden ein Neuordnungskonzept sowie ein Maßnahmenplan für die Ortsmitte erarbeitet und vom Gemeinderat beschlossen, aus denen die wesentlichen, notwendigen und von der Gemeinde angedachten Maßnahmen zur Behebung der festgestellten, städtebaulichen Missstände und Mängel im Rahmen der Laufzeit des Sanierungsgebiets hervorgehen. Wegweisende Maßnahmen wie bspw. der Neubau des Kindergartens und die Gestaltung der Aufhauser Straße und Freistraße konnten bereits umgesetzt bzw. angestoßen werden.
Vorbereitende Untersuchungen
Der Gemeinderat hat in öffentlicher Sitzung am 22.06.2020 den Beschluss zur Durchführung der Vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 Baugesetzbuch (BauGB) gefasst. Der Beschluss wurde am 03.07.2020 ortsüblich im Nellinger Mitteilungsblatt bekanntgemacht. Hauptaugenmerk bei der Durchführung der Vorbereitenden Untersuchungen war die Entwicklung bzw. Fortschreibung der im Rahmen des ISEK vorformulierten Ziele der städtebaulichen Erneuerung im Sanierungsgebiet „Ortsmitte II“. Als übergeordnete Sanierungsziele wurden insbesondere die Aufwertung der bestehenden Gebäudesubstanz, die Schaffung von Wohnraum, die Aufwertung des öffentlichen Raums, die Schaffung von Barrierefreiheit im Rathaus sowie der Bau einer Kindertagesstätte festgelegt. Unter Beteiligung der Bürgerschaft wurden die übergeordneten Ziele konkretisiert. Es wurden alle betroffenen Bürger angeschrieben und mittels eines Fragebogens um Beteiligung am Verfahren gebeten. Außerdem wurden alle Träger öffentlicher Belange (bspw. Landratsamt, Telekom, Regierungspräsidien etc.) am Verfahren beteiligt. Die Sanierung wird im sogenannten „vereinfachten“ Verfahren durchgeführt.
Sanierungssatzung „Ortsmitte II“
In einem nächsten Schritt wurde das Sanierungsgebiet vom Gemeinderat in öffentlicher Sitzung am 16.11.2020 endgültig per Satzung gemäß §§ 142, 143 BauGB förmlich festgelegt. Nach Rechtskraft der Satzung vom 27.11.2020 wurden für alle Grundstücke innerhalb des Sanierungsgebiets sogenannte Sanierungsvermerke im jeweiligen Grundbuch eingetragen.
Satzung zum Sanierungsgebiet „Ortsmitte II”
Baumaßnahmen, Nutzungsänderungen, rechtsgeschäftlichen Veräußerungen, Grundstücksteilungen und sonstige notarielle Verträge innerhalb des Sanierungsgebiets werden von der Gemeinde geprüft und bedürfen einer sanierungsrechtlichen Genehmigung gemäß § 144 BauGB i. V. m. § 145 BauGB.
Das Sanierungsgebiet wurde zwischenzeitlich durch Gemeinderatsbeschluss vom 22.03.2021 (rechtskräftig seit 26.03.2021) und 22.04.2024 (rechtskräftig seit 03.05.2024) zweimal geändert.
Förderungen für Privateigentümer
Vorteile der Sanierung für private Gebäudeeigentümer
Für Gebäudeeigentümer, die ihr Gebäude im Sanierungsgebiet modernisieren oder ihr Gebäude abbrechen und anschließend durch einen Neubau ersetzen möchten, bietet die Sanierung vielfältige Vorteile. Nach eingehender Beratung und Information schließt der Gebäudeeigentümer einen Vertrag mit der Gemeinde Nellingen ab. Dieser definiert die individuellen Sanierungsregularien des jeweiligen Objekts sowie Zuschüsse auf Modernisierungs- bzw. Abbruchkosten als Förderung im Rahmen der städtebaulichen Erneuerung „Ortsmitte II“.
Höhe der Zuschüsse
Eigentümer, die ihr Gebäude modernisieren möchten, können einen Zuschuss in Höhe von 30 % (max. 30.000 €) der Investitionskosten sowie eine Bescheinigung zur Sonderabschreibung der Investitionskosten auf die Einkommensteuer erhalten. Die Sonderabschreibung beträgt derzeit bei vermieteten Gebäuden in den ersten 8 Jahren 9 % und den folgenden 4 Jahren 7 % der bescheinigungsfähigen Investitionskosten, bei selbstgenutzten Gebäuden in den folgenden 10 Jahren 9 % der bescheinigungsfähigen Investitionskosten.
Ebenso werden Ausbau- oder Umnutzungsmaßnahmen zur Schaffung von neuem Wohnraum von der Gemeinde Nellingen mit 30 % der Investitionskosten bis zu einer Förderhöchstgrenze von 10.000 € pro Wohneinheit gefördert. Die Ausbau- und Umnutzungsmaßnahmen müssen mit einer Modernisierung des Gesamtgebäudes einhergehen. Die Möglichkeit einer steuerlichen Sonderabschreibung besteht bei Ausbau- und Umnutzungsmaßnahmen jedoch nur in Ausnahmefällen. Ausnahmefälle liegen insbesondere bei denkmalgeschützter Bausubstanz und ortsbildprägenden, städtebaulich bedeutsamen Gebäuden vor.
Eigentümer, die ihr Gebäude abbrechen möchten, können eine Kostenerstattung des Abbruchs in Höhe von 100 % der notwendigen Abbruchkosten erhalten, bis zu einem Förderhöchstbetrag von 30.000 € pro Gebäude, wenn im Anschluss ein Neubau zu Wohnzwecken auf dem betroffenen Grundstück errichtet wird.
Sollte der Abbruch ersatzlos (ohne Neubau) erfolgen, so liegt der Fördersatz bei 50 % der Abbruchkosten, maximal jedoch 15.000 € pro Gebäude.
Beratung
Wenn Sie Interesse daran haben, an der Sanierung „Ortsmitte II“ in Nellingen durch Maßnahmen an Ihrem Gebäude teilzunehmen und hierfür einen Zuschuss der Gemeinde Nellingen beantragen möchten, bieten wir Ihnen kostenlose Beratungstermine mit unserem Sanierungsträger, der LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH, an. Bitte vereinbaren Sie dazu einen Termin bei der Gemeinde Nellingen.
Aktueller Zwischenstand zur Förderung von Privatmaßnahmen im Sanierungsgebiet „Ortsmitte II“
Im Rahmen des Sanierungsgebiets „Ortsmitte II“ wurden bisher neun Verträge mit privaten Gebäudeeigentümern abgeschlossen. Die vereinbarte Gesamtfördersumme für sämtliche Maßnahmen beläuft sich insgesamt auf rund 195.400 Euro. Durch die Modernisierungsmaßnahmen werden insgesamt 13 Wohneinheiten in einen aktuellen Zustand versetzt. Zwei Wohneinheiten konnten durch Umnutzung neugeschaffen werden, eine Wohneinheit wurde durch Aktivierung von Leerstand dem Wohnungsmarkt wieder zugeführt.
Fragen? Sie können sich gerne an die Ansprechperson der Gemeindeverwaltung Nellingen wenden.
Kontaktdaten: Frau Monika Priel / Tel.: 07337 9630-10 / E-Mail: monika.priel@nellingen.de